副業ではじめるサラリーマンの不動産投資入門

36歳から中古ワンルームマンション投資をはじめ、10年で9軒まで購入。これまでの経験と知識をまとめた、「不動産投資で人生変わった!」をかなえたいサラリーマンのためのリアルなブログ

今年1年の家賃値上げ成功率は・・・80% 

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こんにちはYasuです。

2018年も残りわずか。これまで、家賃は下がっても上がることはないと思い込んでいましたが、退去者が出たり契約更新時に値上げ打診を昨年末からはじめました。やってみると意外に成功して嬉しい年となりました!

 

今年1年で退去者が出た物件は3軒とも値上げして入居者獲得、契約更新の2軒中1軒で値上げに成功して成功率は4/5で80%でした。

 

実はもう1軒値上げを検討した物件がありましたが、周辺相場をネットで調べたところ妥当な家賃と判断して見送りました。残りの5軒は値上げでも入居者がつくと判断して打診しました。

 

(家賃値上げのポイント)

値上げできるかどうかの判断は4つのポイントで判断しました。

ここで書く家賃は、いわゆる家賃と管理費の合計です。

 

①SUUMOなど賃貸物件の検索サイトで同じ住所の物件の家賃と室内面積を調べて、周辺の相場をおおまかに把握します。

②私の物件は築年数が古いので、相場家賃より5000円から1万円低い家賃が妥当と判断します。

③家賃と管理費の合計で比較しますが、ネット検索にヒットしやすいように、家賃と管理費の割合を検討します。例えば合計8万の物件があれば、家賃69000円、管理費11000円にすることで、「家賃7万未満」の条件にヒットします。結果としてより多くの内見(下見)を得ることができます。

④上記②のルールを守り、月3000円から5000円くらいの値上げを目安にして欲張りません。

 

(家賃値上げの結果) * 家賃+管理費の合計で表示/月

物件A  85000円 → 90000円

物件B 77000円 → 82000円

物件C 89500円 → 96000円

物件D 75000円 → 82000円

 

毎月23500円、年間282000円の増額です。

 

家賃は管理会社任せにしないで、自分で定期的に周辺相場を調べて見直す。

これが収益率アップに有効だと確認できました〜

ただし・・・立地が良い物件に限ると思いますので、値上げは自己責任でお願いします。

mugi-01.com

 

 

 

 

不動産の投資スタイル(3) 中古1戸建て

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こんにちは、Yasuです。前回は中古一棟アパートのメリット/デメリットについて考えてみました。今回は、中古1戸建てについて考えてみます。

 

戸建物件は、1Rマンション投資と似たところがあります。それは、共に1軒の家賃しか入らないため、大きく収入を得たい人には物足りないと思います。一方で、比較的安価に購入が可能ですので、初期投資を安くしたいとか、ローンを組めない人が現金で購入したりできます。

 

(戸建物件投資のメリット)

①物件を安く購入でき、現金ではじめることも可能

地方でしたら安い物件がありますので現金購入が可能だったりします。1棟物件の場合、いくら地方物件であっても500万以下で買える可能性は低いと思いますが、戸建てだと見つかることがあります。

②管理費がかからないので、コストを抑えることができる

1Rと似ていると書きましたが、大きく違う点が管理費の問題です。マンションは共用部の管理も必要なため、修繕積立金と管理費を毎月支払います。戸建てはこのコストを削減できます。

③入居者が長く住み続ける

戸建てはファミリー層の需要がありますので、一度入居すると、子供の進学の問題もあって長く住み続ける傾向があります。理想は子供が中学生や高校生になってお父さんが単身赴任するケースです。こうなると、入居者がマイホームを買わない限り長く住んでくれる可能性が高まります。

④リフォームや修繕が自由にできる

1Rマンションだと、リフォームするには管理組合の許可が必要ですが、戸建ては必要ありません。スキルがあれば、ボロ物件を自分でリフォームして低コストで仕上げることが可能です。

 

(戸建物件投資のデメリット)

①1軒だけでは収入規模が小さい

1Rマンション投資と同じで、収入規模を上げるには早めに複数物件の購入が必要です。

②修繕費が大きくかかることがある

中古1棟アパート購入と同じで、前のオーナーが貯めた修繕積立費は引き継がないので、大きな修繕が発生した時は利益が一気に吹っ飛びます。

シロアリや配水管の修理は、きついと思います。また、戸建ては退去者が出た際のクリーニング面積が1Rよりも広いのでクリーニングコストが大きくなりがちです。

③一度退去が出ると、再入居に時間がかかることがある

戸建てはファミリー層が主な対象ですから、家族の転勤などで退去した場合、転勤シーズンの9月や3月前後を逃すと空室期間が長くなる可能性があります。

④安く物件を購入してもリフォーム代が大きくなると収益率が低下する

いくらでリフォームができるか、およその計算ができないと想定以上の初期投資をすることになります。

 

戸建て物件投資は経験を積むことで、勝ちパターンがわかるかもしれませんが、どの程度リフォームするかといった判断を素人が行うのは難しいかもしれません。もちろん、不動産投資でも皆最初は素人からはじめますので、挑戦する価値はあります。

ただし、不動産投資は比較的大きな金額を扱うため、致命傷となるような失敗は再起不能に繋がりますので、慎重にいきましょう。

 

(私が戸建投資に踏み切れない理由)

1Rマンション投資しか経験がありませんので、勉強を兼ねて戸建投資を研究しますが、正直、踏み切れません。

①私が行っている1Rマンション投資が都心の駅近物件のみ購入しているため、それ以外の地域にある物件投資は安いけど不安で買えないです。

 ②リフォーム代がどれくらいかかるか現地に見に行って、リフォーム業者に相談する必要があり、副業として行うには時間と現地に何度も行くなどの労力がかかってしまう。

③購入後の修繕リスクが怖いですね。マンションですとシロアリの不安はありませんし、退去後に1階、2階のクリーニング代が読めないです。

 

 

 

 

 

不動産投資のスタイル(2) 中古1棟アパート

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こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実していますか?

前回は「不動産投資はローンを完済するまで成功か失敗かわからない」といった話を書きました。これは私自身に対する戒めでもあり、油断することなく不動産投資に臨む心構えでもあります。

 

さて、今回は中古の一棟アパートについて考えてみます。実はこれまで何度も一棟アパート購入を考えましたが、勇気が出ないため買い慣れた1Rマンションを買い続けてきました。

 

人間、楽を覚えるといけない見本ですね(汗)。チャレンジ精神をもって別の投資スタイル研究をしたいところです。いま思う、1棟アパート投資のメリット、デメリットを書いてみます。

 

(中古一棟アパートの魅力)

①「一国一城の主」になれる。建物全体が自分のものですから、外壁を緑やピンクに塗ってインスタ映えさせるなど自由度が高いです(塗らないと思いますが)。満室にする工夫やアイデアなり、1Rよりも経営に関わる割合が高まるので、結果が出た時の達成感は大きいと思います。

②地方なら利回りが高い物件が多く、当たれば1Rよりもキャッシュフロー(CF)が大きいのでローン返済スピードが早い。

③アパートの敷地の土地が担保になるから、1Rよりも担保価値が高い?(ここは物件次第ですので、一概に言えないかも)

減価償却年数が短いので、利益を圧縮しやすい。

 

(中古一棟アパートのデメリット)

①一棟物件は、修繕積立金がない(前オーナーが残さないで持っていく)ので、自前で全額準備する必要がある。大規模修繕前に売るならそれほど必要がないかも。

②入居者が一か所に集中しているため、競合アパートの出現や家賃値下げ競争に巻き込まれると、ダメージが大きい。1Rだと一部屋のダメージだが、一棟だと全室ダメージとなる。

③エアコンや給湯器など購入日が同じ備品が、同じ時期に壊れるリスクがある。

④利回りの良い物件は地方に多いですが、将来の人口減少リスクが高いエリアと重なります。 

 

最後に、参考となるサイトを一つ貼っておきます。

 

diamond.jp

不動産の投資スタイル(1)

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こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実していますか?

私は中古ワンルームマンション(以下1R)投資をしていますが、不動産投資はいろいろなスタイルがあります。1Rマンションの他に、RCマンション一棟、アパート一棟、戸建などです。さらに駐車場や倉庫なども不動産投資の一つかと思います。

 

このように投資スタイルは様々ありますが、

自分の投資スタイル以外を否定するのがこの業界だと思っています

否定する理由はいろいろですが、「儲からない」「利益率が悪い」「家賃下落リスクが高い」「高値で売れない」「コストが高い」といったものがあります。

 

私も1R以外の不動産投資を調べましたが、成功者の記事ですからどれも魅力的な投資手法に思えてしまいます(笑)

皆さん嘘を言っているのではなく、自分が成功しているからそれを発信したり、失敗した人の話を聞いてその投資スタイルを否定します。ですから悪気はないと思います。Aのスタイルを勧める人がBのスタイルを儲からないと否定するブログがあったかと思えば、BがAを否定する真逆のブログがあります。

 

真面目に読んでいると、どの投資スタイルも成功するようで失敗するような迷路に迷い込んでしまいます(私がそうでした)。これから不動産投資をはじめる人なら本当に悩んでしまうと思います。

 

私はどの情報も本当であり間違いでもあると思っています。理由は3つあります。

 

理由①:世の中に同じ物件がない。

成功(または失敗)した物件は、その物件で起きたことであり、世の中に同じ物件がない以上、同じように成功したり失敗したりするかは決まっていない。仮に同じ物件であっても、購入した時期が違えば初期投資額が違い収益率も変わります。

 

理由②:「儲かる」の定義が人によって違う。

多くのひとがローンを組んで不動産投資をします。ローン返済金や固定資産税などの税金、管理費などの諸経費を引いた現金(キャッシュフローCF)がいくら残るか、つまり手取り額の多さで「儲かる」かどうかを定義する考え方。

一方、CFが残らなくても、あるいは毎月手出し金があっても、ローン返済を除いて(家賃収入ー税金ー管理費などのコスト)黒字であれば「儲かる」と考えるひともいます。

 

CFが多い方が良いのは明らかですが、CFが良い投資がすべて良いとは限りません。それは理由③があるからです。

 

理由③:投資のどの時点で儲かっているかが大事

不動産投資はローンを組んで物件を購入し、賃貸収入を得てローン返済をしていきます。ですから、ローンが完済するまで本来はこの投資が成功したかどうかはわかりません。

例えば、家賃収入が100万/月あって、ローン返済が毎月50万あれば他のコストを除いてもCFは40万/月以上あります。一見、すごく儲かっていますがローン残高が1億あって30年かけて返済する場合、『「今は」儲かっているけど、「将来は」わからない』が正解だと思います。

家賃収入が100万ですから5万の部屋20部屋と考えた場合、満室だと良いですが半分空室だとCFはほぼ0円になります。または周囲に競合する新築物件が多くできてくると、古い物件は家賃を下げて対抗する必要が出てきます。そうするとCFも下がります。

空室が増えて家賃が下がればもっと深刻です。30年後まで安泰かどうかは誰にもわかりません。

 

ですから不動産投資は上がってなんぼだと思います。ローンを完済して収益が黒字なら成功です。

 

結局、ご自身が投資スタイルを決めるときに、リスクとリターンを客観的に検討して、自分が許せる範囲のリスクを取るのが一番後悔がないかなと思っています。

『300万円を2年で3億円にしたサラリーマンの不動産投資録』 の紹介

こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実していますか?

今日は、私と投資スタイルは全く違いますが、読み応えがあって勉強になった本をご紹介します。

投資対象は主に築古戸建をリフォームして運用するスタイルが紹介されています。おもしろいのは、「ドキドキ投資録」に紹介されている買った物件、買えなかった物件15のケース紹介がどれも個性的なところです。

区分マンションは基本的にはどれも似たような物件を扱います。見るポイントは購入値段と築年数や立地の違いなどです。ここで紹介される戸建物件は、再建築不可物件、事故物件、境界不明確物件、ガラガラアパートなどなど個性的です。見るポイントは値段、外観、痛み具合、土地の形、公道に接しているか、建ぺい率と容積率など様々です。各物件の売り出し時のメリット、デメリットを解説し、デメリットも工夫次第で解決出来ることを実践して証明しています。

また、各物件の出口戦略も書かれており、区分マンション投資に無い発想として土地の活用についても触れています。具体的には、将来、隣も買うことで土地を大きくして更地で売るといった話です。

建ぺい率や容積率などは区分マンション投資では必要ない知識ですが、戸建不動産投資で必要となる不動産知識の解説が各事例に合わせてわかりやすく記載されていることも好感が持てました。 

初めて不動産投資をする人にはハードルが高い投資法だと思いますが、不動産投資経験者には他人の投資が疑似体験できて、読んでいても楽しい1冊でした。

ローン返済のための新たな収益源を探し資産にする

 こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実していますか?

ローリスクミドルリターン投資への挑戦

以前、「不動産投資ローンのスピードを上げる方法は?」の記事で不動産投資は決して悪い投資ではなく手間がかからないのでサラリーマン向きだけど、スピード感に欠けるためミドルリスク ミドルリターンだと書きました。

ここに新たな収益源を加えることでローン返済スピードが速まり、ローリスク ミドルリターン投資に変わる。だから新たな収益源探しを開始しますと宣言していました。

新たな収益源としてサラリーマン収入を振り向けることもありで、1年前までは実践していました。そのため既に2軒が完済できたと思っています。ただ子供の教育費を貯金する必要もあり、不動産である程度キャッシュフローも得る目処がついたため、現在は他から返済金をもってきていません。

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 アフィリエイトサイトは不動産と同じ「資産」

結論から言いますと、新たな収益源としてアフィリエイトに取り組むことにしました。

これまでもこのブログにてアフィリエイト商材を貼っていましたが、正直まったく収入はありません。クリックは少しあるので閲覧数を上げると状況は変わるかもと期待しています。

さて、これまではブログのおまけでアフリエイトをやっていた感があり、本気度も低かったです。で、今回いろいろ検討した結果、成功しているアフィリエイターの方々は、アフィリエイトサイトは「資産」であるとおっしゃっている点が非常に感銘しました。

ある意味、不動産と同じ不労所得を得る資産作りがアフィリエイトだと認識を改めました!そして数冊の本を読み、安いですが教材を購入して研究した結果、ブログではなくアフィリエイトに特化したサイトを作ることにしました。

領域などはここで記載しませんが、以前だとアフィリエイトなんか儲からないと思っていた自分が、「ひょっとしたらいけるかも・・・」くらいモチベーションが上がっています。この2日間でぐわ!と2つのサイトを開きました。教材で得た知識でSEO対策をしております。ま、半分騙されて元々と思っていますが。一度作ればメンテナンス不要なサイトスタイルでやってみます。 

あとは放置して熟成されるのを待っていれば、検索サイトに上がれば上出来だと思っています。

新たな収益源としてアフィリエイトが適切かどうかわかりませんが、失敗して元々だし、失うものは時間だけと低コスト!半年か1年後に資産化することを期待して隙間時間にサイト作成を進めていきます。。

 

アフィリエイト詳細に関しては、一番有名なA8さんのサイトをご参照ください。

 

参考記事

 

不動産投資は本何冊読んで勉強した? 「〇〇冊です」・・・・・え!?

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こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実してますか?

 

同僚が不動産投資を考えていた残念な話を紹介します。仮にこの同僚は後輩Aとします。元々は私が先輩Bに紹介した不動産屋を、先輩Bが後輩Aに紹介したところから始まります。ですからここで扱う内容は東京都内の中古ワンルームマンションです。

 

 先輩Bも私の紹介後に2軒購入しており、それを後輩Aに紹介して購入意欲を持ったようです。私がAに「投資の話、進んでる?」と聞くと、「実は悩んでます。フルローンでキャッシュフローが月数千円って、どうなんですかね?」と、紹介された物件について相談されました。

 

「資産を買うとはいえ、毎月手出しが出るとモチベーションが下がるからキャッシュフローは黒字が良いよ。頭金を入れるか、繰上げ返済して支払い額を減らすか、キャッシュフローがでる別の物件を探して貰うのが賢明では?修繕積立金もそのうち上がるから、キャッシュフローは悪化するかもね。毎月の管理費は、今もっている物件は7000円から12000円くらいだよ。」

 

A 「え、私のは3000円くらいです。将来上がりますかね?」

 

「コストは上がるだろうね」

 

A「・・・・・・・」

 

「そもそも、不動産投資についてどれくらい勉強したの?Bさんの話と不動産屋の話以外で?本とか何冊読んだ?」

 

A1冊です・・・・・・」

 

「・・・・・・・マジ?」

 

「相手が良くてよかったな。カボチャ相手やと今頃借金地獄やで」

 

「株とか他の投資はしたことあるの?」

 

A「ないです。株とかの方が良いですかね?」

 

「俺は俺なりにいろいろ研究して、この投資スタイルが自分に合っていると思ってる。でもAが何を求めるかによっても、投資スタイルは違ってくる。不動産で資産1億稼ぎました!ってのも、ほとんど借金だったりするよ。投資は上がってなんぼだから、正確には俺の投資スタイルも正しいかはわからない。8年間順調にローン返済しているけど、完済して初めて成功と言える。

だからAは少なくても20冊くらい投資タイプのことなる本を読んで勉強しなさい。それから、良いと思ったら不動産投資をすれば良い。」

 

「株で数十万損するのと違って、不動産投資は何百万、1000万損するかもしれないリスクを認識しなさい!」

 

カボチャの被害者があれだけいるのも納得出来るできごとでした。大金借りるのに本を読まず勉強もしない。ローンを組む実感がないのか、安易に人を信じる怖さを感じました・・・・・・