不動産の投資スタイル（１）

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活　充実していますか？プライベート充実していますか？

私は中古ワンルームマンション（以下１R）投資をしていますが、不動産投資はいろいろなスタイルがあります。１Rマンションの他に、RCマンション一棟、アパート一棟、戸建などです。さらに駐車場や倉庫なども不動産投資の一つかと思います。

このように投資スタイルは様々ありますが、

自分の投資スタイル以外を否定するのがこの業界だと思っています。

否定する理由はいろいろですが、「儲からない」「利益率が悪い」「家賃下落リスクが高い」「高値で売れない」「コストが高い」といったものがあります。

私も１R以外の不動産投資を調べましたが、成功者の記事ですからどれも魅力的な投資手法に思えてしまいます（笑）

皆さん嘘を言っているのではなく、自分が成功しているからそれを発信したり、失敗した人の話を聞いてその投資スタイルを否定します。ですから悪気はないと思います。Aのスタイルを勧める人がBのスタイルを儲からないと否定するブログがあったかと思えば、BがAを否定する真逆のブログがあります。

真面目に読んでいると、どの投資スタイルも成功するようで失敗するような迷路に迷い込んでしまいます（私がそうでした）。これから不動産投資をはじめる人なら本当に悩んでしまうと思います。

私はどの情報も本当であり間違いでもあると思っています。理由は３つあります。

理由①：世の中に同じ物件がない。

成功（または失敗）した物件は、その物件で起きたことであり、世の中に同じ物件がない以上、同じように成功したり失敗したりするかは決まっていない。仮に同じ物件であっても、購入した時期が違えば初期投資額が違い収益率も変わります。

理由②：「儲かる」の定義が人によって違う。

多くのひとがローンを組んで不動産投資をします。ローン返済金や固定資産税などの税金、管理費などの諸経費を引いた現金（キャッシュフローCF）がいくら残るか、つまり手取り額の多さで「儲かる」かどうかを定義する考え方。

一方、CFが残らなくても、あるいは毎月手出し金があっても、ローン返済を除いて（家賃収入ー税金ー管理費などのコスト）黒字であれば「儲かる」と考えるひともいます。

CFが多い方が良いのは明らかですが、CFが良い投資がすべて良いとは限りません。それは理由③があるからです。

理由③：投資のどの時点で儲かっているかが大事

不動産投資はローンを組んで物件を購入し、賃貸収入を得てローン返済をしていきます。ですから、ローンが完済するまで本来はこの投資が成功したかどうかはわかりません。

例えば、家賃収入が100万／月あって、ローン返済が毎月50万あれば他のコストを除いてもCFは40万／月以上あります。一見、すごく儲かっていますがローン残高が1億あって30年かけて返済する場合、『「今は」儲かっているけど、「将来は」わからない』が正解だと思います。

家賃収入が100万ですから5万の部屋20部屋と考えた場合、満室だと良いですが半分空室だとCFはほぼ0円になります。または周囲に競合する新築物件が多くできてくると、古い物件は家賃を下げて対抗する必要が出てきます。そうするとCFも下がります。

空室が増えて家賃が下がればもっと深刻です。30年後まで安泰かどうかは誰にもわかりません。

ですから不動産投資は上がってなんぼだと思います。ローンを完済して収益が黒字なら成功です。

結局、ご自身が投資スタイルを決めるときに、リスクとリターンを客観的に検討して、自分が許せる範囲のリスクを取るのが一番後悔がないかなと思っています。