再び満室でスタート！ 家賃値上げ効果は・・・・・

 check!

✔️同じ住所にある競合物件の家賃相場を、賃貸募集サイトで調べよう

✔️家賃設定は、競合物件よりもネット検索にヒットする値段を検討しよう

✔️家賃と共益費の割合を調整しよう

✔️管理会社に入居者の問い合わせ状況を確認しよう

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活 充実していますか？プライベート充実していますか？

はじめての不動産投資成功の法則改訂版 [ 藤原正明 ]

 ここしばらく、入退去が重なっていましたが、7月から満室稼働の家賃入金が始まった。昨年から今回の入退去時にかけて3軒の値上げが成功しています。

大田区の物件 5000円値上げ(今年に管理費が値上げしたので収益はほぼ変わらない)

豊島区の物件 5000円値上げ

港区の物件    6500円値上げ

管理費の値上げをした大田区を除くと、毎月11500円値上げ、年間138000円増収です。

現在、9月契約更改の物件で5000円値上げ打診中。他の物件も契約更改時もしくは退去時に値上げの予定。残り6軒全て5000円値上げが成功すれば、9軒合計で毎月41500円値上げ、年間498000円値上げとなります！（皮算用ですが・・・）

値上げのコツは特にありませんが、同じ住所の他物件の募集家賃を調べて比較をしています。築年数が新しい物件が多いエリアでは高めの家賃設定が多いので、築古物件は戦いやすい。大事なのはネット検索にヒットするように、競合物件よりも1万円以上低い設定がおススメ。

これは1万値下げするのではなく、「〇〇万円以下」の検索にヒットする値段設定にすると言った意味です。

例えば、競合の平均が9万円代の場合89000円以下に設定します。こうすれば競合は10万円以下の検索でヒットしますが、こちらは9万円以下でヒットします。競合よりいくら下げるかは、築年数と間取り、近隣のコンビニ有無などで設定します。

あと大事なポイントは、家賃と共益費の割合を調整します。ネットで検索するのは家賃です。収入は家賃+共益費です。先ほどの例ですと、共益費5000円にすれば家賃が84000円ですが、共益費10000円にすれば家賃79000円となり7万円代でヒットします。

家賃と共益費の割合で、家賃を下げるメリットはネット検索でヒットする対象者が増えるので成約しやすくなる。デメリットは2年で契約更改の場合、契約更改金は家賃で計算するので(共益費を含まない)、契約更改金が減るくらいでしょうか？

私は入居契約時に2年契約で更新時に家賃2ヶ月分を貰う契約をしており、管理会社と折半している(つまり1ヶ月分が入ってくる)。

ま、たいしたデメリットはないので、入居者を早く見つけるためにも、共益費は上手く活用したい。

家賃値上げで募集した際は、管理会社にお客の問い合わせ状況を定期的に確認するのも重要。転勤や入学シーズンで入退去が増える3月などに問い合わせが少ない場合は、家賃がその地域の相場より高いのかもしれない。ある程度問い合わせがあるなら、さらに、内見希望があるなら、焦らず待つのもあり。ただこの部分は正解はないし、オーナーの腕の見せ所だとも思える。

管理会社は入居付けしやすい無難な家賃（相場より少し安めの家賃）を、オーナーに提案しがちです。管理会社の意見を聞きつつ、最後は自分で考えた家賃を設定するのが良いと思います。もしも東京23区のように年中賃貸需要があるエリア物件をお持ちでしたら、家賃値上げをチェレンジしてみる価値がありますよ〜。