業者の言いなりはダメよ！投資用ワンルームマンションの選び方

こんにちは、YASUです！サラリーマン生活　充実していますか？プライベート　充実していますか？

本日は投資用ワンルームマンションの選び方について、私の経験も交えてご紹介します。

偉そうに言っていますが、私はネットで物件を調べたり、現地を歩き回って物件を品定めしているわけではありません。業者の紹介物件を買っています！アチャチャ〜と思われる不動産専業投資家も多くいらっしゃるかもしれません。「業者の紹介じゃ、お宝不動産は見つからないよ」という声が聞こえてきそうです。でも、仕方がないんです。私は副業でやっていますので、物件調査に時間をそれほどかけることができません。（開きなおっております）

tでは業者の言いなりかと言えばそうではありません。私なりのルールをつくり、直感も含めて自分が納得した物件しか買いを入れません。過去にはお世話になっている業者さん（信用できるひとです）から「絶対お得な物件です！」と紹介されましたが、気持ちが乗らずに流してしまいました。ワンルームとはいえ高い買い物ですから、物件選定に関してはワガママな客で良いと思っています。

「物件調査に時間をかけない」というのは、「現地に行って街の雰囲気をみたり、ネットで物件探しをしたりはあまりしない」という意味です。業者がもってきた候補物件をじっくり検討して選定する作業に集中します。実際、多くの物件はネットに出る前に取引されることが実態ですから、物件探しを効率化していると言えます。

物件選定のポイント

では、物件選定する方法について私なりの考え方をご紹介します。

①奥様（旦那様）の了解を得る

いきなりこけそうな内容ですが、とても大事なことです。不動産投資をはじめようと思う方は、必ず配偶者に相談してください。これを内緒でやってしまうと、ばれた時に修羅場と化します。脅かすわけではありませんが、副業で行なう不動産投資はご家族の理解が絶対に必要だと思います。投資が失敗したら苦労するのは家族です。家族を説得できるくらいの理論武装がないなら、あなた自身の不動産投資の考えや理解が甘いのかもしれません。何を質問されても「こういったリスクは確かにあるけど、こういった理由でクリアできると考えている」としっかり伝えてください。そうすることではじめに気付かなかった疑問が出てくるかもしれません。人に説明することで自身の理解が深まるメリットもあります。そして、投資は自己責任であり、絶対成功する投資はありません。必ずリスクはあります。そこは正直にお話ししてください。家族でリスクを共有することはとても大切だと思います。

ただ、家族以外の親族、特に両親には心配をかけるだけなので言わないのがベターだと思います。ひとは知らない、理解できない事柄には臆病になります。不動産投資の経験がない両親に話すと、心配しますが理解してくれません。「借金」にびびってしまいます。

②東京23区に限定する

ここは投資戦略の違いもありますので、地方推しの方は読み飛ばしてください。35年ローンを組む以上、20年、30年後のリスクを考えた場合、人口減少リスクは絶対考慮すべき事項です。私は不動産売買益を得るキャピタルゲインではなく、家賃収入を永続的に得るインカムゲイン派ですので、将来も人口減少リスクが最も低い東京23区に特化しています。

③駅近徒歩10分以内と複数路線

物件紹介に書かれている「徒歩1分」は80mと計算します。徒歩10分は800mとなります。理想は5分以内です。駅近は入居者付けも早く、家賃の値下げも限定的です。駅に近いほど競争力があると言えます。さらにその駅が山手線と丸ノ内線といった具合に複数路線が乗り入れていると、より高い価値を生みます。

そして候補の駅は人気の駅かどうか確認が必要です。私は土地勘がないので、wikipediaで対象駅をしらべます。重視するのは乗降客数です。時系列で乗降客の推移がわかりますので、乗降客が増えていればその駅周辺の入居率向上要因になります。

④google mapで周辺環境をチェックする

周辺環境はgoogle mapで調べます。地図だけでなく航空写真を用いると理解が深まります。現地調査時も事前にgoogle map で下調べすることをお勧めします。

周辺環境のポイントはコンビニか24時間スーパーです。ワンルームマンション居住者は独身か単身赴任者が多いですから、駅から物件の間にコンビニや24時間スーパーがあることは必須と考えています。駅と物件のルート上にあれば理想ですが、駅もしくは物件近くにあれば私は良しとしています。

他に食事ができる店が駅前もしくは物件周辺にあれば良いと思います。ただ、居酒屋が多かったりすると女性入居者が敬遠します。パチンコや風俗店もNGです。

東京には大きな公園があったりしますが、駅と物件のルート上にあると女性入居者は敬遠することがあります。夜の公園は人気が無く不気味ですし治安リスクもあります。ルート上になければ憩いの場としてプラス要因となります。「女性が住むにはどうか？」を常に意識することは大事です。

⑤2階、できれば3階以上

1階は避けています。外部から侵入しやすい1階は女性が敬遠すると考えています。3階以上が理想ですが、物件が魅力的なら私は２階までOKにしています。最近は、宅配ボックスやモニター付きインターホンがあるとメリットだと思います。

⑥物件の大きさ

平成元年頃のいわゆるバブル物件は20㎡前後ですが、最近の物件は25㎡くらいはあります。私はワンルームか1Kを選びます。間取りは25㎡までです。それ以上広いタイプの部屋は、2つの面で投資に向かないと思っています。

１）東京23区の物件ですから、間取りが広いと買値が高くなりますので、家賃も高くなります。家賃は高くても10万円を超えない設定が良いですから、狭い1Kを選びます。

２）部屋数が多いと退去時のクリーニング代（掃除、壁紙交換など）が高く付きます。

⑦周辺賃貸事情

最寄り駅周辺の賃貸情報をネット検索して相場をみます。新築の賃貸物件が多い駅もあれば、古い物件が多い地域もあります。新築が多い場合に、家賃設定が10万以内が新築の相場であれば、中古ワンルームの競争力は弱いと考えられます。家賃10万以上の新築物件が多ければ、手頃な家賃設定にできる中古ワンルームの競争力が高まります。 

 check!

✔️配偶者の了解を得る

✔️東京23区、駅近10分以内。複数路線はなお良し！

✔️google mapで周辺環境を調査。コンビニもしくは24時間スーパーは必須！

✔️2階以上の1K タイプ。間取りは25㎡以内