ローンの仕組みの理解不足で不動産投資タイミングを誤った話

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活 充実していますか？ プライベート 充実していますか？ 

今日は、私がもっと早くワンルームマンションを買い進めればよかったと思う理由を書こうかと思います。38歳から購入をはじめて8年で9軒の区分マンションを持ちました。買ったペースを以下に示します。

2007年 2軒

2008年 2軒

2012年 1軒

2016年 1軒

2017年 3軒

最初に4軒買って、放置して最後に駆け込み購入した様子がお分かり頂けると思います。一言で言いますと

購入プランを持っていなかった！

です。

もちろん、シュミレーションして、完済予定年度を計算し、繰上げ返済する物件の順番も決めていました。私のミスは、属性的にいくらまでローンを組めるかの検討をしなかった点にあります。 

将来事業規模となる10軒以上持ちたいとの夢を持っていましたが、現実に落とし込んで準備しなかったことが反省点です。マイホームローンがいくらになるか予想が付かなかったことも、買いペースを鈍らせた原因です。

成功者の著書にあるように、「夢（ゴール）を決めたら、そこに至るプロセスを考え実践する」ができなかった自分が少し残念です。

2016年にマイホームを購入し、ローン可能枠を全て投資物件に使える目処が立ったと同時に、80歳までしかローンが組めないことを知って慌てて買い進めたのが2017年でした。

これまで35年ローンが組めたのが、45歳以降、34年、33年とローン期間が短くなる。 

そうするとキャッシュフローが悪化しますので、行けるとこまで行ってやれ〜

と3軒買ってしまいました。それまでに2軒完済して心の余裕が出来ていたことも勢い付けました。

振り返って思うことは、マイホームの融資枠の問題はありますが、もっと早い時期に買い進めるべきでした。2009年〜2011年までの3年が未購入だったことが返済時間をロスしたと思っています。 

繰上げ返済しなくても、買って放置すれば入居者の家賃で借入金が確実に減っていく。仮に毎月のローン返済金の元金分が3万円とすると、返済期間が3年短くなり、元金が108万返済されることになる。

仮にだが、投資を始めた8年前に一気に9軒購入していれば、元金3万円／1軒とすると、3万円x8年x12ヶ月x9軒＝2592万円元金が減ったことになる。

不動産投資は時間を味方に付けることが必勝パターンだと再認識してます！

ま、8年で買いきっただけでも良しとして、前向きに考えます（笑）

不動産の基本 （知識ゼロからわかる） [ 林秀行 ]