中古ワンルームマンションの購入と維持にかかるコストのまとめ
こんにちは、YASUです！サラリーマン生活 充実していますか？プライベート 充実していますか？
本日は中古ワンルームマンションの購入時と維持コストについてご紹介します。中古ワンルームマンション投資をこれから始める人は、コストがどれくらいかかるかは知っていた方が良いかと思います。私は東京23区の物件しか持っていませんのでどれくらいの差があるかわかりませんが、初期コストは地方物件より少し高くなると理解してください。これからご紹介する金額は東京23区の事例です。
購入時のコストと税金は60万円
ワンルームマンションを購入する場合、頭金とは別に「諸費用」として60万円ほど用意します。内訳は次のようなものです。
登記費用（20〜30万円）
所有権を前オーナーから移すための「所有権移転登記」、ローン返済の担保として「抵当権設定登記」をする必要がありますが、これらの手続きを司法書士に依頼します。その報酬、手数料を含めた登記費用として20〜30万円かかります。
ローン事務手数料（10万円）
ローンで購入する場合、その事務手数料を金融機関に支払います。金融機関によると思いますが10万円前後と思ってください。
火災保険料（1〜2万円）
火災保険や地震保険も購入時に支払います。ワンルームマンションの場合、契約期間が10年で1〜2万円程度かかります。この保険は部屋の損害に備えた保険であり、入居者が加入する火災保険は入居者の家財の保障が主となります。
固定資産税の日割り分
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されます。そのため、年の途中で売買した場合は、購入以後の日数に相当する固定資産税を日割り計算して前オーナーに支払います。
不動産取得税（10万円）
中古ワンルーム価格の3％を支払います。ただし、この価格は購入金額ではなく「課税標準額」という、市町村が決める価格を指します。東京23区のワンルームマンションは1戸あたり10万円程度です。これは購入数ヶ月後に市町村から請求が来ます。
初期費用として現金がいくら必要か
まずは不動産の手付金です。私は10万円支払うことが多いです。次に購入時の諸費用が60万程度かかります。そしてローンで購入する場合は頭金も必要です。私は初期の物件は100万円くらい頭金を入れていましたが、途中からは10万円もしくは頭金なしのフルローンでした。このあたりは金融機関との交渉になるかと思います。
これらを合わせると現金で100万円あれば余裕で大丈夫だと思います。
江東区物件の事例紹介
私が最後に購入した物件Iの購入コストを紹介します。2017年8月に購入した1K物件です。
登記費用 258355円 （登録免許税136635円、司法書士支払い121720円）
固定資産税 12873円 （平成29年分日割り 38200円×123/365）
管理費／修繕積立金 16725円（8月分日割265円＋9月分8230円＋10月分8230円）
金融機関事務手数料 108000円
印紙代 20000円（金融機関に支払い）
ローン事務代行手数料 21600円（物件購入会社に支払い）
印紙代 10000円（物件購入会社に支払い）
火災保険料（施設賠償含む）14880円（10年分）
地震保険 18020円（5年分）
手付金 100000円
不動産取得税（家屋）60700円
不動産取得税（土地）21200円
（注意）不動産取得税は購入数ヶ月後に来る。この物件では8月に購入して11月末支払い期限の請求が後日来ました
ローン頭金 0円（フルローン）
合計662353円
維持にかかるコストと税金
ワンルームマンション購入後にかかるコストと税金をまとめます。
コストは毎月かかる「定期コスト」と、退去時や物品故障時にかかる「不定期コスト」に分かれます。
「定期コスト」
建物管理費
マンション管理会社に支払うメンテナンス費用です。清掃業務、エレベーター点検、共有部分の水道光熱費、管理人の人件費などいろいろあります。これらはマンション管理会社から定期的に明細が送られて来ますし、定時総会で資料が出されます。
ワンルームマンションの場合は毎月5000円〜12000円程度かかります。
将来の修繕工事費を積み立てます。管理組合に収めます。毎月3000円から7000円程度が一般的です。
築年数が浅いマンションでは、修繕積立金の額が低めに設定されていることがあります。10年から15年くらい経ったときにマンション管理会社から修繕計画見直しが管理組合に提案され、修繕積立金値上げ提案が総会でなされます。事前にアンケートでオーナーの意見を吸い上げて提案することもあります。プランA、プランB、プランCといった複数タイプの値上げ金額を提示してどのプランを総会に出すか検討する場合もあります。
私の持ち物件でもいくつかは修繕積立金が上がっています。こればかりは、資産価値を守る意味が大きいので、総会には賛成票を投じています。
建物管理費はマンション管理会社に管理組合を通じて支払うことが多く、通常は建物管理費と修繕積立金を毎月まとめて管理組合に支払います。銀行引き落としが一般的です。
建物管理費と修繕積立金の合計金額は物件によって差があります。
私の物件9軒では一番安い物件が7400円、一番高い物件は20000円です。安い物件は将来値上げがあると覚悟はしています。
管理会社委託料
賃貸管理会社に支払います。賃貸管理会社は地元の不動産屋だったりもしますが、家賃集金代行、空室時の入居者募集、退去時の立会い、入居者のクレーム対応などの業務を代行します。地元に住んでいる専業オーナーであれば必要ないかもしれませんが、私のような副業でオーナー業を行うには必須のコストとなります。
委託料は家賃の5%程度が多いようです。管理会社は委託料も大事ですが、本来の業務である大家代行業の良し悪しがとても大事です。自分が合わないと感じたり、入居付けが悪い管理会社は変更の検討をお勧めします。管理会社を変えても入居付け状況が変わらなければ、家賃設定など別要因も検討すべきですが、入居付けが悪い理由を家賃や立地を言い訳にしている管理会社そのものが要因ということがあり得ます。
「不定期コスト」
退去時の内装クリーニング費用
退去時の壁紙張り替えやルームクリーニングなどの現状回復費用です。ワンルーム1室の現状回復費は8万円から10万円程度です。使用状況によっては退去者に負担を求めることもあります。その割合でも実際の負担額がかわります。
設備修繕／交換費用
エアコン、給湯器の寿命は約10年ですので、タイミングが悪いと中古ワンルームマンションを購入していきなり交換することもあります。8〜10万かかりますので、運が悪いと最初の家賃が交換費で消えることもあります。
私が買った物件で、前入居者が料理をしなかったようで、購入後すぐに入居者が入れ替わった際に、ガスコンロが故障していることが判明しました。前入居者が料理をすれば前オーナーが修理代を支払ったはずですが、運悪く私が支払う結果となりました。中古物件は入居者がいる状態でオーナーチェンジすることが多いので、内見しないで購入します。そのためこういった事例もたまにあるかもしれません。
「税金」
家賃収入からの所得は、「不動産所得」としてサラリーマンの給料所得と合算され、所得税がかかります。ですから給与所得が多いサラリーマンの場合、不動産所得にも高税率がかかります。
例えば不動産所得が60万／年の場合、給与所得が900万のオーナーは33%の所得税がかかりますが、給与所得が200万のオーナーは10%の所得税がかかります。同じ不動産収入でも、サラリーマン給与によって税率が異なることは覚えておいてください。
住民税
所得金額で決まります
固定資産税／都市計画税
購入翌年は請求書が来てコンビニで支払いますが、口座引き落とし用紙が入っていますので、翌年以降は口座引き落としで支払っています。
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