再び満室でスタート！ 家賃値上げ効果は・・・・・

 check!

✔️同じ住所にある競合物件の家賃相場を、賃貸募集サイトで調べよう

✔️家賃設定は、競合物件よりもネット検索にヒットする値段を検討しよう

✔️家賃と共益費の割合を調整しよう

✔️管理会社に入居者の問い合わせ状況を確認しよう

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活 充実していますか？プライベート充実していますか？

はじめての不動産投資成功の法則改訂版 [ 藤原正明 ]

 ここしばらく、入退去が重なっていましたが、7月から満室稼働の家賃入金が始まった。昨年から今回の入退去時にかけて3軒の値上げが成功しています。

大田区の物件 5000円値上げ(今年に管理費が値上げしたので収益はほぼ変わらない)

豊島区の物件 5000円値上げ

港区の物件    6500円値上げ

管理費の値上げをした大田区を除くと、毎月11500円値上げ、年間138000円増収です。

現在、9月契約更改の物件で5000円値上げ打診中。他の物件も契約更改時もしくは退去時に値上げの予定。残り6軒全て5000円値上げが成功すれば、9軒合計で毎月41500円値上げ、年間498000円値上げとなります！（皮算用ですが・・・）

値上げのコツは特にありませんが、同じ住所の他物件の募集家賃を調べて比較をしています。築年数が新しい物件が多いエリアでは高めの家賃設定が多いので、築古物件は戦いやすい。大事なのはネット検索にヒットするように、競合物件よりも1万円以上低い設定がおススメ。

これは1万値下げするのではなく、「〇〇万円以下」の検索にヒットする値段設定にすると言った意味です。

例えば、競合の平均が9万円代の場合89000円以下に設定します。こうすれば競合は10万円以下の検索でヒットしますが、こちらは9万円以下でヒットします。競合よりいくら下げるかは、築年数と間取り、近隣のコンビニ有無などで設定します。

あと大事なポイントは、家賃と共益費の割合を調整します。ネットで検索するのは家賃です。収入は家賃+共益費です。先ほどの例ですと、共益費5000円にすれば家賃が84000円ですが、共益費10000円にすれば家賃79000円となり7万円代でヒットします。

家賃と共益費の割合で、家賃を下げるメリットはネット検索でヒットする対象者が増えるので成約しやすくなる。デメリットは2年で契約更改の場合、契約更改金は家賃で計算するので(共益費を含まない)、契約更改金が減るくらいでしょうか？

私は入居契約時に2年契約で更新時に家賃2ヶ月分を貰う契約をしており、管理会社と折半している(つまり1ヶ月分が入ってくる)。

ま、たいしたデメリットはないので、入居者を早く見つけるためにも、共益費は上手く活用したい。

家賃値上げで募集した際は、管理会社にお客の問い合わせ状況を定期的に確認するのも重要。転勤や入学シーズンで入退去が増える3月などに問い合わせが少ない場合は、家賃がその地域の相場より高いのかもしれない。ある程度問い合わせがあるなら、さらに、内見希望があるなら、焦らず待つのもあり。ただこの部分は正解はないし、オーナーの腕の見せ所だとも思える。

管理会社は入居付けしやすい無難な家賃（相場より少し安めの家賃）を、オーナーに提案しがちです。管理会社の意見を聞きつつ、最後は自分で考えた家賃を設定するのが良いと思います。もしも東京23区のように年中賃貸需要があるエリア物件をお持ちでしたら、家賃値上げをチェレンジしてみる価値がありますよ〜。

不動産投資ローンの返済スピードを上げる方法は？

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活 充実していますか？ プライベート 充実していますか？

半年に1回来るローン返済表が揃いました。2軒完済していますので、7枚あります。残金を見ますと、繰上げ返済や時間の経過でローンが減っている物件もあれば、まだまだこれからの物件もあります。

基本戦略として9軒の家賃収入からローン、管理費、固定資産税、地震と火災保険、修繕費予備などを差し引いた残金(キャッシュフロー)を全額繰上げ返済にまわしています。

ローン支払い額が大きい物件1軒に絞って集中して返済します 

この方法で2軒返済し今は3軒目です。これも計算上あと5年で完済できます。

3軒目が完済すると返済スピードが大きく上がりますので、支払いに勢いが付いてきます。

不動産投資、特に管理会社にクレーム対応を任せているワンルームマンションでは、手間がかかりません。ですから不動産投資はある意味 暇でもあります。（サラリーマンの副業向きとも言えます）

パソコンを使った帳簿付けと固定資産税支払い(これも引き落としにすれば手間がかかりません)、確定申告。基本これだけですので、放置プレーしながら支払いシュミレーションを作るなどして、ほとんど皮算用と言いますか、将来の資産形成の妄想しているだけです。

最近、暑さの為か、妄想が暴走して「他の収入源を作れば返済スピードが加速してローリスク ミドルリターンの不動産投資にできるな」と考えています。 

可能性があるならtry and tryです。新たな収益源探しを開始します。

ローンの仕組みの理解不足で不動産投資タイミングを誤った話

こんにちは、Yasuです！サラリーマン生活 充実していますか？ プライベート 充実していますか？ 

今日は、私がもっと早くワンルームマンションを買い進めればよかったと思う理由を書こうかと思います。38歳から購入をはじめて8年で9軒の区分マンションを持ちました。買ったペースを以下に示します。

2007年 2軒

2008年 2軒

2012年 1軒

2016年 1軒

2017年 3軒

最初に4軒買って、放置して最後に駆け込み購入した様子がお分かり頂けると思います。一言で言いますと

購入プランを持っていなかった！

です。

もちろん、シュミレーションして、完済予定年度を計算し、繰上げ返済する物件の順番も決めていました。私のミスは、属性的にいくらまでローンを組めるかの検討をしなかった点にあります。 

将来事業規模となる10軒以上持ちたいとの夢を持っていましたが、現実に落とし込んで準備しなかったことが反省点です。マイホームローンがいくらになるか予想が付かなかったことも、買いペースを鈍らせた原因です。

成功者の著書にあるように、「夢（ゴール）を決めたら、そこに至るプロセスを考え実践する」ができなかった自分が少し残念です。

2016年にマイホームを購入し、ローン可能枠を全て投資物件に使える目処が立ったと同時に、80歳までしかローンが組めないことを知って慌てて買い進めたのが2017年でした。

これまで35年ローンが組めたのが、45歳以降、34年、33年とローン期間が短くなる。 

そうするとキャッシュフローが悪化しますので、行けるとこまで行ってやれ〜

と3軒買ってしまいました。それまでに2軒完済して心の余裕が出来ていたことも勢い付けました。

振り返って思うことは、マイホームの融資枠の問題はありますが、もっと早い時期に買い進めるべきでした。2009年〜2011年までの3年が未購入だったことが返済時間をロスしたと思っています。 

繰上げ返済しなくても、買って放置すれば入居者の家賃で借入金が確実に減っていく。仮に毎月のローン返済金の元金分が3万円とすると、返済期間が3年短くなり、元金が108万返済されることになる。

仮にだが、投資を始めた8年前に一気に9軒購入していれば、元金3万円／1軒とすると、3万円x8年x12ヶ月x9軒＝2592万円元金が減ったことになる。

不動産投資は時間を味方に付けることが必勝パターンだと再認識してます！

ま、8年で買いきっただけでも良しとして、前向きに考えます（笑）

不動産の基本 （知識ゼロからわかる） [ 林秀行 ]

業者の言いなりはダメよ！投資用ワンルームマンションの選び方

こんにちは、YASUです！サラリーマン生活　充実していますか？プライベート　充実していますか？

本日は投資用ワンルームマンションの選び方について、私の経験も交えてご紹介します。

偉そうに言っていますが、私はネットで物件を調べたり、現地を歩き回って物件を品定めしているわけではありません。業者の紹介物件を買っています！アチャチャ〜と思われる不動産専業投資家も多くいらっしゃるかもしれません。「業者の紹介じゃ、お宝不動産は見つからないよ」という声が聞こえてきそうです。でも、仕方がないんです。私は副業でやっていますので、物件調査に時間をそれほどかけることができません。（開きなおっております）

tでは業者の言いなりかと言えばそうではありません。私なりのルールをつくり、直感も含めて自分が納得した物件しか買いを入れません。過去にはお世話になっている業者さん（信用できるひとです）から「絶対お得な物件です！」と紹介されましたが、気持ちが乗らずに流してしまいました。ワンルームとはいえ高い買い物ですから、物件選定に関してはワガママな客で良いと思っています。

「物件調査に時間をかけない」というのは、「現地に行って街の雰囲気をみたり、ネットで物件探しをしたりはあまりしない」という意味です。業者がもってきた候補物件をじっくり検討して選定する作業に集中します。実際、多くの物件はネットに出る前に取引されることが実態ですから、物件探しを効率化していると言えます。

物件選定のポイント

では、物件選定する方法について私なりの考え方をご紹介します。

①奥様（旦那様）の了解を得る

いきなりこけそうな内容ですが、とても大事なことです。不動産投資をはじめようと思う方は、必ず配偶者に相談してください。これを内緒でやってしまうと、ばれた時に修羅場と化します。脅かすわけではありませんが、副業で行なう不動産投資はご家族の理解が絶対に必要だと思います。投資が失敗したら苦労するのは家族です。家族を説得できるくらいの理論武装がないなら、あなた自身の不動産投資の考えや理解が甘いのかもしれません。何を質問されても「こういったリスクは確かにあるけど、こういった理由でクリアできると考えている」としっかり伝えてください。そうすることではじめに気付かなかった疑問が出てくるかもしれません。人に説明することで自身の理解が深まるメリットもあります。そして、投資は自己責任であり、絶対成功する投資はありません。必ずリスクはあります。そこは正直にお話ししてください。家族でリスクを共有することはとても大切だと思います。

ただ、家族以外の親族、特に両親には心配をかけるだけなので言わないのがベターだと思います。ひとは知らない、理解できない事柄には臆病になります。不動産投資の経験がない両親に話すと、心配しますが理解してくれません。「借金」にびびってしまいます。

②東京23区に限定する

ここは投資戦略の違いもありますので、地方推しの方は読み飛ばしてください。35年ローンを組む以上、20年、30年後のリスクを考えた場合、人口減少リスクは絶対考慮すべき事項です。私は不動産売買益を得るキャピタルゲインではなく、家賃収入を永続的に得るインカムゲイン派ですので、将来も人口減少リスクが最も低い東京23区に特化しています。

③駅近徒歩10分以内と複数路線

物件紹介に書かれている「徒歩1分」は80mと計算します。徒歩10分は800mとなります。理想は5分以内です。駅近は入居者付けも早く、家賃の値下げも限定的です。駅に近いほど競争力があると言えます。さらにその駅が山手線と丸ノ内線といった具合に複数路線が乗り入れていると、より高い価値を生みます。

そして候補の駅は人気の駅かどうか確認が必要です。私は土地勘がないので、wikipediaで対象駅をしらべます。重視するのは乗降客数です。時系列で乗降客の推移がわかりますので、乗降客が増えていればその駅周辺の入居率向上要因になります。

④google mapで周辺環境をチェックする

周辺環境はgoogle mapで調べます。地図だけでなく航空写真を用いると理解が深まります。現地調査時も事前にgoogle map で下調べすることをお勧めします。

周辺環境のポイントはコンビニか24時間スーパーです。ワンルームマンション居住者は独身か単身赴任者が多いですから、駅から物件の間にコンビニや24時間スーパーがあることは必須と考えています。駅と物件のルート上にあれば理想ですが、駅もしくは物件近くにあれば私は良しとしています。

他に食事ができる店が駅前もしくは物件周辺にあれば良いと思います。ただ、居酒屋が多かったりすると女性入居者が敬遠します。パチンコや風俗店もNGです。

東京には大きな公園があったりしますが、駅と物件のルート上にあると女性入居者は敬遠することがあります。夜の公園は人気が無く不気味ですし治安リスクもあります。ルート上になければ憩いの場としてプラス要因となります。「女性が住むにはどうか？」を常に意識することは大事です。

⑤2階、できれば3階以上

1階は避けています。外部から侵入しやすい1階は女性が敬遠すると考えています。3階以上が理想ですが、物件が魅力的なら私は２階までOKにしています。最近は、宅配ボックスやモニター付きインターホンがあるとメリットだと思います。

⑥物件の大きさ

平成元年頃のいわゆるバブル物件は20㎡前後ですが、最近の物件は25㎡くらいはあります。私はワンルームか1Kを選びます。間取りは25㎡までです。それ以上広いタイプの部屋は、2つの面で投資に向かないと思っています。

１）東京23区の物件ですから、間取りが広いと買値が高くなりますので、家賃も高くなります。家賃は高くても10万円を超えない設定が良いですから、狭い1Kを選びます。

２）部屋数が多いと退去時のクリーニング代（掃除、壁紙交換など）が高く付きます。

⑦周辺賃貸事情

最寄り駅周辺の賃貸情報をネット検索して相場をみます。新築の賃貸物件が多い駅もあれば、古い物件が多い地域もあります。新築が多い場合に、家賃設定が10万以内が新築の相場であれば、中古ワンルームの競争力は弱いと考えられます。家賃10万以上の新築物件が多ければ、手頃な家賃設定にできる中古ワンルームの競争力が高まります。 

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✔️配偶者の了解を得る

✔️東京23区、駅近10分以内。複数路線はなお良し！

✔️google mapで周辺環境を調査。コンビニもしくは24時間スーパーは必須！

✔️2階以上の1K タイプ。間取りは25㎡以内

中古ワンルームマンションの購入と維持にかかるコストのまとめ

こんにちは、YASUです！サラリーマン生活　充実していますか？プライベート　充実していますか？

本日は中古ワンルームマンションの購入時と維持コストについてご紹介します。中古ワンルームマンション投資をこれから始める人は、コストがどれくらいかかるかは知っていた方が良いかと思います。私は東京23区の物件しか持っていませんのでどれくらいの差があるかわかりませんが、初期コストは地方物件より少し高くなると理解してください。これからご紹介する金額は東京23区の事例です。

購入時のコストと税金は60万円

ワンルームマンションを購入する場合、頭金とは別に「諸費用」として60万円ほど用意します。内訳は次のようなものです。

登記費用（20〜30万円）

 所有権を前オーナーから移すための「所有権移転登記」、ローン返済の担保として「抵当権設定登記」をする必要がありますが、これらの手続きを司法書士に依頼します。その報酬、手数料を含めた登記費用として20〜30万円かかります。

ローン事務手数料（10万円）

ローンで購入する場合、その事務手数料を金融機関に支払います。金融機関によると思いますが10万円前後と思ってください。

火災保険料（1〜2万円）

火災保険や地震保険も購入時に支払います。ワンルームマンションの場合、契約期間が10年で1〜2万円程度かかります。この保険は部屋の損害に備えた保険であり、入居者が加入する火災保険は入居者の家財の保障が主となります。

固定資産税の日割り分

固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されます。そのため、年の途中で売買した場合は、購入以後の日数に相当する固定資産税を日割り計算して前オーナーに支払います。

不動産取得税（10万円）

中古ワンルーム価格の3％を支払います。ただし、この価格は購入金額ではなく「課税標準額」という、市町村が決める価格を指します。東京23区のワンルームマンションは1戸あたり10万円程度です。これは購入数ヶ月後に市町村から請求が来ます。

初期費用として現金がいくら必要か

まずは不動産の手付金です。私は10万円支払うことが多いです。次に購入時の諸費用が60万程度かかります。そしてローンで購入する場合は頭金も必要です。私は初期の物件は100万円くらい頭金を入れていましたが、途中からは10万円もしくは頭金なしのフルローンでした。このあたりは金融機関との交渉になるかと思います。

これらを合わせると現金で100万円あれば余裕で大丈夫だと思います。

江東区物件の事例紹介

私が最後に購入した物件Iの購入コストを紹介します。2017年8月に購入した1K物件です。

登記費用　258355円　（登録免許税136635円、司法書士支払い121720円）

固定資産税　12873円　（平成29年分日割り　38200円×123/365）

管理費／修繕積立金　16725円（8月分日割265円＋9月分8230円＋10月分8230円）

金融機関事務手数料　108000円

印紙代　　　　　　　20000円（金融機関に支払い）

ローン事務代行手数料　21600円（物件購入会社に支払い）

印紙代　　　　　　　　10000円（物件購入会社に支払い）

火災保険料（施設賠償含む）14880円（10年分）

地震保険　　　　　　　　　18020円（5年分）

手付金　　　　　　　　100000円

不動産取得税（家屋）60700円

不動産取得税（土地）21200円

（注意）不動産取得税は購入数ヶ月後に来る。この物件では8月に購入して11月末支払い期限の請求が後日来ました

ローン頭金　　0円（フルローン）

合計662353円

維持にかかるコストと税金

ワンルームマンション購入後にかかるコストと税金をまとめます。

コストは毎月かかる「定期コスト」と、退去時や物品故障時にかかる「不定期コスト」に分かれます。

「定期コスト」

建物管理費

マンション管理会社に支払うメンテナンス費用です。清掃業務、エレベーター点検、共有部分の水道光熱費、管理人の人件費などいろいろあります。これらはマンション管理会社から定期的に明細が送られて来ますし、定時総会で資料が出されます。

ワンルームマンションの場合は毎月5000円〜12000円程度かかります。

修繕積立金

将来の修繕工事費を積み立てます。管理組合に収めます。毎月3000円から7000円程度が一般的です。

築年数が浅いマンションでは、修繕積立金の額が低めに設定されていることがあります。10年から15年くらい経ったときにマンション管理会社から修繕計画見直しが管理組合に提案され、修繕積立金値上げ提案が総会でなされます。事前にアンケートでオーナーの意見を吸い上げて提案することもあります。プランA、プランB、プランCといった複数タイプの値上げ金額を提示してどのプランを総会に出すか検討する場合もあります。

私の持ち物件でもいくつかは修繕積立金が上がっています。こればかりは、資産価値を守る意味が大きいので、総会には賛成票を投じています。

建物管理費はマンション管理会社に管理組合を通じて支払うことが多く、通常は建物管理費と修繕積立金を毎月まとめて管理組合に支払います。銀行引き落としが一般的です。

建物管理費と修繕積立金の合計金額は物件によって差があります。

私の物件9軒では一番安い物件が7400円、一番高い物件は20000円です。安い物件は将来値上げがあると覚悟はしています。

管理会社委託料

賃貸管理会社に支払います。賃貸管理会社は地元の不動産屋だったりもしますが、家賃集金代行、空室時の入居者募集、退去時の立会い、入居者のクレーム対応などの業務を代行します。地元に住んでいる専業オーナーであれば必要ないかもしれませんが、私のような副業でオーナー業を行うには必須のコストとなります。

委託料は家賃の5%程度が多いようです。管理会社は委託料も大事ですが、本来の業務である大家代行業の良し悪しがとても大事です。自分が合わないと感じたり、入居付けが悪い管理会社は変更の検討をお勧めします。管理会社を変えても入居付け状況が変わらなければ、家賃設定など別要因も検討すべきですが、入居付けが悪い理由を家賃や立地を言い訳にしている管理会社そのものが要因ということがあり得ます。

「不定期コスト」

退去時の内装クリーニング費用

退去時の壁紙張り替えやルームクリーニングなどの現状回復費用です。ワンルーム1室の現状回復費は8万円から10万円程度です。使用状況によっては退去者に負担を求めることもあります。その割合でも実際の負担額がかわります。

設備修繕／交換費用

エアコン、給湯器の寿命は約10年ですので、タイミングが悪いと中古ワンルームマンションを購入していきなり交換することもあります。8〜10万かかりますので、運が悪いと最初の家賃が交換費で消えることもあります。

私が買った物件で、前入居者が料理をしなかったようで、購入後すぐに入居者が入れ替わった際に、ガスコンロが故障していることが判明しました。前入居者が料理をすれば前オーナーが修理代を支払ったはずですが、運悪く私が支払う結果となりました。中古物件は入居者がいる状態でオーナーチェンジすることが多いので、内見しないで購入します。そのためこういった事例もたまにあるかもしれません。

「税金」

 所得税

家賃収入からの所得は、「不動産所得」としてサラリーマンの給料所得と合算され、所得税がかかります。ですから給与所得が多いサラリーマンの場合、不動産所得にも高税率がかかります。

No.2260 所得税の税率|所得税|国税庁

例えば不動産所得が60万／年の場合、給与所得が900万のオーナーは33%の所得税がかかりますが、給与所得が200万のオーナーは10%の所得税がかかります。同じ不動産収入でも、サラリーマン給与によって税率が異なることは覚えておいてください。

住民税

所得金額で決まります

固定資産税／都市計画税

購入翌年は請求書が来てコンビニで支払いますが、口座引き落とし用紙が入っていますので、翌年以降は口座引き落としで支払っています。

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✔️中古ワンルームマンション購入時は現金100万円あれば十分

✔️不動産取得税は遅れて請求が来るので注意

✔️維持コストは定期コストと不定期コストがある。常にある程度の現金を用意

mugi-01.com

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所有ワンルームマンションの収益をまとめてみた

こんにちは、YASUです！サラリーマン生活 充実していますか？ プライベート 充実していますか？

本日はこれまで購入した物件についてご紹介します。この実績は2018年6月現在の家賃を元に計算しています。すべて入居しています。

利回り（ネット）は収入（家賃＋共益費）からコスト（管理費＋修繕積立金＋管理代行費）を引いて、購入価格で割った値。購入時より現在利回りが下がっていれば青色、上がっていれば黄色を付けてみた。 

物件購入のタイミング

2007〜2008年の頃は土地価格がどん底でしたので、物件も安く買えた結果、いまでも優秀な利回りを得ています。逆に2016年〜2017年に買ったときは、2020年東京オリンピックに向けて不動産市場が活況で高値購入したため利回りが悪くなっています。では東京オリンピックが終わるまで待つべきでしょうか？

私が待たなかった理由は次の2点です。

①ローンは最大35年組めるが、上限は85歳まででした。私の年齢が46歳だったので購入を遅らすと支払い期間が短くなり、毎月の支払い金額が高くなってしまいます。そのため、早めの購入が必須と考えました。

②株と同じで不動産市場がいつまで上がり、いつから下がるかなど誰もわからないため、最適な買い時はわからないと考えました。

 お気に入りの物件 

今年から契約更新時や退去後の入居者募集で家賃を上げはじめており、物件GとHが値上げ成功して利回りアップできています。

一番古い物件Aは築２９年たっても家賃90000円取れるお気に入り物件。面積が大きいことも希少性があり値崩れしない理由かもです。この物件は一番思い出があります。ある管理会社から購入しましたが、初めて購入した物件だし、詐欺だったらどうしようなど不安はつきませんでした。家賃入金を確認した後も、「途中で入金が止まるかも！」など不信感いっぱいでした。懐かしいですね。

全体的に利回りは5%前後ですが、一棟マンションやアパート経営だともっと利回りが良いと聞きます。キャッシュフローも大きくなりますが、ハイリスク・ハイリターンと考え手を出していません。このあたりは、投資戦略の違いですね。

購入物件の築年数に注意する

 ちなみに、これらの物件で共通することがあります。それはすべて「新耐震基準」の物件だということです。建築基準法に定められた耐震基準は1978年の宮城県沖地震の被害を教訓にして改正され、1981年に施行されました。以前の基準を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼びます。

新耐震基準は「震度６強以上の地震で倒れない住宅」が絶対条件となります。

東京で不動産投資をする以上、関東大震災のリスク対策は必須だと言えます。そのため、新耐震基準に対応した1981年以降に建築された物件のみを投資対象としています。

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✔️東京２３区、駅近など好条件の物件は、築３０年たっても高い家賃を維持できる

✔️家賃値上げの成功で利回りアップ！

✔️投資すべきは新耐震基準に対応した1981年（昭和56年）以降に建築された物件

中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い!

株よりも不動産投資をお勧めする理由

こんにちは、YASUです！

サラリーマン生活　充実していますか？　プライベート　充実していますか？

本日はブログのテーマでもあります不動産投資をお勧めする理由について語りたいと思います。

私は会社に入社して以来ずっとお金儲けに関心を持ってきました。株、投資信託、FX、仮想通貨などこれまで手を出してきました。はっきり言って、私はこのような投資センスがありませんでした。買い時、売り時を逃した事は数知れず、トータルでは大きく損しています。センスの無さに早く気付くべきでした(泣)

38歳の時、ある本がきっかけで不動産投資をはじめたのが、私の運命を変える第一歩となりました。不動産投資と言っても、投資スタイルは無限とあります。一棟マンション、テナントビル、一戸建て、区分マンション、駐車場、倉庫・・・売買差益を取るか家賃で利益を取るかでも違います。

タイプが全く違いますが、共通することもあります。株やFX、仮想通貨は個別の動きはありますが、相場の影響をもろに受けます。例えば株の場合、ITバブル崩壊やサブプライムローンの時は何を買っていても大きく値下がりしたことはご存知の通りです。 

しかし不動産に関しては、売買差益を得るには景気の影響を受けますが、家賃収入は景気の影響は基本的にありません。日経平均が1000円下がっても家賃はしっかり入ってきます。相場や景気の影響を受けない安心感は、これまでの投資経験からすると大変魅力的なものでした。株などは当たればでかいですが、負けてもでかい！ハイリスク・ハイリターンの商品に分類できます。不動産投資は収入の波がそれほど無いけど、退去されると収入もゼロ、利益率は銀行預金よりも良いことから、ミドルリスク・ミドルリターンと言えます。銀行預金はローリスク・ローリターンです。

景気の影響をあまり受けず確実に収入を得ると同時に、ローン返済が完了すれば不労所得資産となる不動産投資が、副業には最適ではないかと考えています。

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✔️不動産投資は ミドルリスク・ミドルリターン

✔️家賃収入は景気の影響を受けにくい